○○○ 현장
분양전환 시세차익 분석

이 현장은 10년 임대 후 분양전환입니다. 차익이 실현되는 시점은 2028년 준공 10년 뒤인 2038년입니다. 그래서 5년이 아니라 실제 10년을 걸어온 단지들을 찾아 그 경로를 그대로 적용했습니다 — 추정하지 않고 일어난 일을 씁니다.

2016년에 준공 3년 이내였던 서울 신축이 10년 뒤인 지금 얼마가 됐는지 전수 조사했습니다. 파라미터 조합 18벌(단지 43~105개)을 훑은 중앙값으로 중앙 +147.8%, 가장 못한 10%도 +76.1%이며 어느 조합에서도 값이 떨어진 단지는 0개였습니다.

전세 대비 순이익은 인근 5개구 전세 실거래와 대조해 추가 보증금 부담 2.27억의 10년 기회비용(1.01억)을 뺀 값입니다. 취득세·보유세·중개수수료·옵션 및 발코니 확장비는 제외했습니다. 표본의 성격과 한계는 01장에 있습니다.

추정하지 않고 일어난 일을 씁니다. 2016년에 준공 3년 이내였던 서울 신축 단지를 전수로 찾아, 그 단지들이 10년 뒤인 2026년에 실제로 얼마가 됐는지를 쟀습니다. 양 끝 각각 6개월 구간의 중앙값을 써서 특정 달의 거래에 값이 휘둘리지 않게 했습니다.

이 표본은 2016년에 0~3년차였고 지금 10~13년차입니다. 이 현장이 2028년 준공 → 2038년 전환으로 걸어갈 길과 같은 구간입니다. 연차에 따른 가격 변화가 측정값에 이미 들어 있어 따로 보정할 필요가 없습니다.

막대 길이가 이 예측의 불확실성입니다. 가장 짧은 구간(2007→2017)과 가장 긴 구간(2016→2026)이 3.4배 차이납니다. 반면 오른쪽 하락 비율은 어느 구간에서도 1.5% 이하로 거의 변하지 않습니다 — 상승 폭은 국면에 좌우되지만 하락 위험은 그렇지 않다는 뜻입니다.

같은 계산을 이 현장 권역으로 좁히면

위 표는 서울 전체 신축의 10년 경로입니다. 그런데 비교 기준인 인근 신축 시세는 인근 5개구(강북·성북·동대문·도봉·노원)에서 나온 값입니다. 지역이 어긋나면 지역 차이가 수익으로 둔갑합니다. 성장률도 같은 5개구에서 같은 방법으로 다시 냈습니다.

지역을 맞추면 기준 순이익이 +10.83억 → +10.07억으로 내려갑니다. 강북 권역은 서울 평균보다 덜 올랐습니다. 둘 다 실측이지만 이 현장에 쓸 수 있는 값은 아래쪽입니다.

두 표는 파라미터 조합 18벌(서울)·12벌(5개구)을 훑어 나온 중앙값입니다. 관측 창(6·9·12개월) × 최소 거래건수(2·3·4건) × 준공 연차(2·3년)를 모두 돌려 한 조합의 선택이 결론을 만들지 않게 했습니다. 어느 조합에서도 하락 단지는 0개였습니다.

표본이 반대로 움직입니다 — 인근 5개구 10~16개 단지 vs 서울 전체 43~105개. 지역 정합성과 표본 크기가 맞바꿈이라 양쪽을 모두 실었습니다.

주택형별 — 같은 단지라도 타입마다 다릅니다

전환가와 시세의 격차는 주택형마다 다릅니다. 각 타입의 전용면적대에 맞는 인근 신축 시세(단지별 중앙값의 중앙값, 거래 5건 이상 단지만)와 견주고, 국면 중앙·최악 국면의 차익을 타입별로 냈습니다.

주력인 59타입(364세대 · 전체의 73%)이 인근 신축 대비 할인율이 가장 큽니다(약 -10%). 절대 차익은 기준가가 높은 84타입이 크지만, 투입 대비로는 할인율이 큰 타입이 유리합니다. 반면 74타입은 할인이 거의 없습니다 — 10장의 유동성, 02장의 손실 한도와 함께 세 축 모두 같은 타입을 가리킵니다.

51타입·74타입은 비교 가능한 인근 신축 단지가 5~6개로 다른 타입(20~28개)보다 적습니다. 표본이 얇은 만큼 그 두 줄은 폭넓게 보십시오.

비교 지역을 어떻게 고르는가 — 결과가 4억 움직입니다

위 계산은 인근 5개구(강북·성북·동대문·도봉·노원) 신축 시세를 기준으로 합니다. 그런데 어느 지역을 몇 개 고르는지가 결과를 움직입니다. 지역명을 정하지 않고 단지 좌표로 자치구 중심을 구해 가까운 순으로 고르는 규칙을 만들어 3~8개를 훑었습니다.

비교 지역 선택만으로 기준 순이익이 +6.85억에서 +10.83억까지 움직입니다. 이 리포트가 쓰는 값(+10.83억)은 거리순 조합 어느 것보다 높습니다 — 중랑구 대신 동대문구를 넣은 결과이고, 동대문이 더 비싼 시장이기 때문입니다.

이 선택을 숨기지 않고 적습니다. 거리 순으로 5개를 고르면 중랑구(6,908m)가 들어오고 동대문구(7,372m)가 빠집니다 — 464m 차이입니다. 이 리포트는 도심 접근성이 유사하다는 판단으로 동대문을 택했고, 그 판단이 기준 순이익을 +9.02억에서 +10.83억으로 1.8억 올립니다. 판단은 DB에 근거와 함께 기록돼 있습니다.

3개는 표본이 얇고, 7~8개는 중구·종로가 들어와 도심 시장이 섞입니다. 보수적으로 보려면 거리순 5~6개(+9.02~+9.75억)를 쓰는 것이 맞습니다.

과거 성과가 미래를 예측하는가 — 10년 단위로는 뒤집힙니다

위 시나리오는 비슷한 단지가 걸어온 경로의 분포입니다. 그 분포에서 이 현장이 어디에 놓일지를 말하려면 단지 성과에 지속성이 있어야 합니다. 20년 자료로 5년 단위와 10년 단위를 각각 시험했습니다.

10년 단위로는 과거에 많이 오른 단지가 다음 10년에 덜 올랐습니다. 1기 하위 1/3이 2기에 +142.3%, 상위 1/3이 +112.0%로 하위가 더 올랐습니다. 5년은 관계가 없고(-0.077), 10년은 음수(-0.216)로 방향이 뚜렷합니다.

이 시험이 이 분석의 성격을 정한다고 봅니다. 단지 특성으로 분위를 예측할 수 없다면, 이 현장의 우위는 단지가 아니라 가격 구조에서 와야 합니다 — 전환가가 지금 확정돼 있고 하방이 막힌다는 02장의 비대칭입니다. 그것은 검증이 필요한 예측이 아니라 계약서로 확인되는 사실입니다.

한계: 10년 시험의 2기 표본은 2016년에 준공 15년 이내로 잡았습니다. 1기 단지들이 2016년에 10~15년차가 됐기 때문인데, 그래서 1기와 2기의 표본 성격이 완전히 같지는 않습니다. 평균회귀의 일부는 연차 효과일 수 있습니다.

지역을 바꾸면 답이 뒤집힙니다

같은 방법·같은 기간(2021→2026 실측 5년)을 지역만 바꿔 적용한 결과입니다. 이 표가 이 분석에서 가장 중요합니다.

강남 3구 +26.1%와 부산 -12.7%는 같은 기간·같은 방법으로 잰 값입니다. 39%p 차이가 전부 지역에서 옵니다. 그래서 이 현장에 쓸 수 있는 숫자는 서울 평균도 전국 평균도 아닌 강북 인근 5개구의 값입니다.

이 표는 "하락 0개"를 어떻게 읽어야 하는지도 말해 줍니다. 10년 실측 (2016~2026)에서 하락 단지가 없었던 것은 서울이라는 지역과 그 10년이라는 기간이 겹친 결과이지 이 상품의 성질이 아닙니다. 같은 방법을 경기에 적용하면 단지의 72%가 하락했고 부산은 87%였습니다. 이 현장이 속한 강북 인근 5개구도 5년 기준으로는 5곳 중 1곳이 하락했습니다.

이 상품의 손익은 집을 사서 10년 보유하는 것과 다릅니다. 10년간 들어가는 돈은 전환가 전액이 아니라 보증금이고, 분양전환은 의무가 아니라 권리입니다.

손실은 1.01억에서 멈추고, 이익에는 상한이 없습니다. 전환가가 지금 확정돼 있고 2038년 시세만 열려 있기 때문에 생기는 비대칭입니다. 실측 기준 시나리오에서는 세대당 +10.83억이 남습니다.

손실 한도는 타입마다 다릅니다

위 1.01억은 세대 가중 평균입니다. 실제 손실 한도는 각 타입의 보증금이 인근 전세보다 얼마나 높은지로 결정되고, 그 차이가 타입마다 두 배입니다. 매수자는 평균이 아니라 자기 타입의 한도를 알아야 합니다.

주력 59타입(364세대)의 손실 한도는 0.91~0.94억으로 평균보다 낮습니다. 반면 84타입은 1.57억, 74타입은 1.47억입니다. 큰 타입은 보증금이 인근 전세보다 훨씬 높아 묶이는 돈이 많습니다.

인근 전세는 인근 5개구 신축(2018년 이후 준공) 순전세 실거래의 면적대별 중앙값입니다. 월세가 있는 계약은 제외했습니다 — 보증금만 비교해야 하기 때문입니다. 전월세 자료 범위가 2024-08~2026-05이므로 최근 2년 기준입니다.

세대 가중 평균이 추가 부담 2.26억 · 손실 한도 1.00억으로, 위에서 쓴 2.27억 · 1.01억과 0.08·0.03억 차이가 납니다. 면적 구간 경계를 어디서 끊는지에 따른 차이이며 결론을 바꾸지 않습니다.

손실 한도가 금리에 얼마나 흔들리는가

위 손실 한도 1.01억은 국고채 10년 3.728%로 계산한 값입니다. 그런데 그 금리가 최근 12개월간 2.658% → 3.728%로 1.07%p 움직였습니다. 한 시점의 금리로 낸 한 값을 손실 한도라고 말하면 그 변동을 숨기는 것이 됩니다.

금리 2~5% 전 구간에서 손실 한도가 0.51~1.47억에 머뭅니다. 최악의 금리 (5%)에서도 1.47억이고, 기준 순이익은 10.28~11.24억으로 1억 범위 안에서 움직입니다. 하방 논거는 금리에 크게 흔들리지 않습니다.

이 표는 한쪽만 잰 값입니다. 금리 상승은 기회비용을 키우는 동시에 시세도 누릅니다. 위 표는 앞쪽만 계산했으므로 하방을 낙관적으로 본 값입니다. 실제 5% 금리 환경이라면 2038년 시세도 지금 가정보다 낮을 것입니다.

10년 내내 한 금리가 유지될 이유도 없습니다. 위 표는 평균 금리가 그 수준일 때로 읽어야 합니다.

기회비용은 국고채 10년 수익률 3.728%(ECOS, 2026-03) 10년 복리로 계산했습니다. 기준금리(2.5%)가 아니라 국고채를 쓴 이유는 이 상품의 보유 기간이 10년이기 때문입니다 — 10년을 묶어두는 돈의 기회비용은 정책 단기금리가 아니라 같은 만기의 무위험 수익률로 재야 합니다. 기준금리로 계산하면 기회비용이 0.66억으로 나와 0.37억 과소평가됩니다. 국고채 10년은 최근 12개월간 2.658% → 3.728%로 1.07%p 올랐습니다. 이 구조는 분양전환이 권리라는 전제 위에 있습니다 — 계약상 전환이 강제된다면 손실 한도가 사라지므로, 계약서에서 확인해야 하는 항목입니다.

10년 뒤를 말하려면 그때 이 단지가 몇 년차인지가 중요합니다. 신축 프리미엄이 언제 빠지는지를 실측했습니다. 연차별 가격을 그냥 평균 내면 '신축이 어디에 지어지는가'를 재게 되므로, 같은 구 안에서의 상대값으로 입지 편중을 지웠습니다.

연차별 가격 지수 — 10년차에 꺾입니다

구별 중앙 = 100. 5~9년차(126.7)에서 10~14년차(103.3)로 -23.4%p 떨어지는 것이 가장 큰 낙폭이고, 2038년 전환 시점이 그 구간입니다. 25~29년차가 다시 오르는 것은 정비사업 기대가 반영된 결과입니다.

지수가 가장 크게 꺾이는 곳은 5~9년차 → 10~14년차 (-23.4%p)입니다. 2028년 9월 준공에 2038년 전환이면 10년차 — 이 하락 구간에 들어간 시점입니다. 신축 프리미엄은 그때 이미 빠져 있습니다.

이 값을 앞의 시나리오에 더하지 않았습니다. 10년 실측 표본은 이미 준공된 신축이 실제로 걸어온 경로라 연차 감가가 이미 포함돼 있습니다. 따로 빼면 이중 계산입니다. 이것은 불리한 요인입니다. 다만 앞 장의 10년 실측 경로는 2016년 신축이 2026년에 10년차가 된 상태로 잰 값이라, 연차 감가가 이미 그 안에 들어 있습니다. 따로 빼면 이중 계산입니다. 이 표는 그 감가가 어디서 일어나는지를 보여주는 용도입니다.

한계: 이것은 횡단면입니다. 2026년 시점에서 연차별로 얼마에 거래되는지를 잰 것이지, 한 단지가 시간에 따라 어떻게 변했는지를 추적한 것이 아닙니다. 연차별 원값은 표본이 얇아 요동쳐서 5년 구간으로 묶었습니다.

예측을 내기 전에 그 방법이 맞히는지부터 시험했습니다. 각 시점에서 그때까지의 자료만 보고 다음 달을 예측한 뒤 실제와 대조했습니다.

"최근 오름세가 이어진다"는 가정이 실제 데이터에서 검증에 실패했습니다. 한 달도 맞히지 못하는 자료로 120개월을 단정할 수 없습니다. 그래서 위 시나리오는 예측값이 아니라 실제 사례가 걸어온 경로의 분포입니다.

강북구 아파트 전체와 비교하면 전환가가 크게 높아 보이지만, 그 표본의 대부분은 2000년대 준공 구축입니다. 신축끼리 비교하면 전환가는 인근 신축 중앙값보다 낮습니다. 이 사업의 가격 논리를 세울 때 반드시 짚어야 할 지점입니다.

인근 5개구 = 강북·성북·동대문·도봉·노원. 2025년 7월 이후 실거래, 표본 5건 이상 단지. 같은 84타입도 층군에 따라 2층 11.54억 → 26–29층 12.38억, 7.3% 차이입니다.

2038년, 주변 단지는 재건축 연한에 들어갑니다

이 현장이 전환되는 2038년에 주변이 어떤 모습인지도 가격에 작용합니다. 준공연도로 재건축 연한(30년) 도달 시기를 셌습니다.

강북구는 30년 이상 단지가 10.0%로 서울 평균(17.5%)의 절반 수준입니다. 그런데 20~29년차가 52.7%(79개)로 절반이 넘습니다 — 2031~2036년 사이에 대거 30년에 도달합니다. 이 현장이 전환되는 2038년에는 주변 대부분이 정비사업 기대 구간에 들어가 있습니다.

이 사실은 양방향으로 작용합니다. 주변 정비사업 기대는 지역 전체 가격을 받쳐주지만, 동시에 신축 프리미엄의 상대 우위는 줄어듭니다 — 03장 연차 지수에서 25~29년차(89.5)가 20~24년차(82.6)보다 높은 것이 그 기대가 반영된 결과입니다. 2038년에 이 현장은 10년차(지수 103.3)이고 주변은 30년대 초반이 됩니다.

한계: 재건축 연한 도달은 사업 가능성이 아니라 자격입니다. 실제 추진은 안전진단·주민 동의·사업성에 달려 있고, 그 단계는 이 자료로 알 수 없습니다. 현재 고시된 정비구역 4곳은 09장에 있습니다.

해석 규칙을 통과한 판단: 이 지역 아파트 가격은 분석 기간 상승 국면에 있습니다 — 독립 근거 5개 지지, 반대근거 2개(상주인구 -0.3%, 근무인구 -0.2%) 병기.

"인근에 정비사업이 있다"는 말은 그 자체로 근거가 되지 못합니다. 얼마나 가까워야 가격에 반영되는지를 재야 합니다. 서울 재정비촉진구역의 실제 경계 폴리곤 67개를 받아, 지오코딩된 단지 1,096개마다 가장 가까운 구역 경계까지의 거리를 계산했습니다. 그리고 거리 구간별로 같은 기간 지역 평균을 얼마나 앞섰는지를 비교했습니다.

구역 내부 +15.5%p → 300m +9.1%p → 600m +5.3%p로 단조 감소하고, 600m를 넘으면 2.6~3.2%p에서 평평해집니다. 정비사업의 가격 효과가 미치는 사거리는 대략 600m이며, 이 현장은 미아2재정비촉진구역에서 332m로 그 안쪽에 있습니다.

실제 5년 경로에서도 같은 방향입니다

위 표는 22개월 초과수익으로 잰 값입니다. 자료를 2021년까지 늘린 뒤, 같은 단지들이 실제로 걸어온 5년을 거리 구간별로 다시 셌습니다. 짧은 구간의 초과수익이 아니라 진짜 5년 변화율입니다.

2021~2026은 서울 아파트가 전반적으로 눌린 구간이었습니다. 그 기간에도 2km 이상은 -0.8%로 제자리였던 반면 300m 이내는 +24.8%였습니다. 이 현장이 속한 300~600m는 +15.4%입니다.

표본이 매우 얇습니다. 구역 내부 2개, ~300m 6개, 이 현장 구간 8개입니다. 2021년에 신축이면서 5년 양 끝에 거래가 남은 단지가 그만큼 적습니다. 수치의 크기가 아니라 방향만 참고하십시오. 1~2km 구간(+12.3%)이 600~1000m (+2.5%)보다 높아 단조 감소가 깨지는 것도 표본이 얇기 때문으로 보입니다.

자치구를 통제하면 효과가 300m 안으로 줄어듭니다

위 두 표는 정비구역 인근 단지가 어느 자치구에 있는지를 통제하지 않았습니다. 정비구역이 특정 구에 몰려 있으면 그 구의 상승분이 구역 효과로 잡힙니다. 각 단지를 그 자치구 실측 중앙값 대비 초과분으로 바꿔 다시 셌습니다.

자치구를 통제하면 정비구역 효과는 300m 이내에만 남습니다. 이 현장은 332m로 그 경계 바로 바깥입니다. 앞의 22개월 분석에서는 300~600m가 +5.3%p였지만, 실제 5년으로 재면 그 구간의 초과수익이 사라집니다.

두 방법이 엇갈리는 구간입니다. 300m 이내는 22개월(+9.1%p)과 5년 실측 (+6.6~7.5%p) 양쪽에서 확인되지만, 300~600m는 22개월에서는 +5.3%p, 5년 실측에서는 -0.1~-2.7%p로 방향이 다릅니다. 짧은 기간에는 나타나고 긴 기간에는 사라지는 효과일 수 있고, 표본(14~22개)이 얇아서일 수도 있습니다. 어느 쪽이든 이 현장의 거리를 근거로 쓸 때는 이 불일치를 함께 말해야 합니다.

처음에는 '구역 안 / 구역 밖' 두 갈래로 나눴는데, 구역 밖(+5.7%p)이 지구단위계획구역 내(+2.9%p)보다 높게 나와 해석이 되지 않았습니다. 거리로 나누자 구역 밖 안에서도 300m 이내와 2km 이상이 3배 차이라는 것이 드러났습니다 — 이진 구분이 신호를 뭉개고 있었던 것입니다.

주택건설 인허가는 시도 단위로만 공개돼 강북구 단위의 향후 공급 파이프라인은 볼 수 없습니다. 그래서 인근 정비사업 고시로 공급을 직접 집계했습니다.

한계: 이것은 상관이지 인과가 아닙니다. 정비구역 인근은 원래 입지가 좋은 곳일 수 있습니다. 또한 이 표본은 이미 준공된 신축이고 이 현장은 준공 전입니다. 600m 이후가 평평한 것은 효과가 없어서일 수도, 다른 요인에 묻혀서일 수도 있습니다.

지역이 결과를 지배한다는 것은 앞에서 확인했습니다. 그러면 다음 질문은 같은 자치구 안에서는 무엇이 갈랐는가입니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt)에서 서울 1,203개 단지의 세대수·시공사를 받아 실측 5년 경로와 맞춰 봤습니다.

각 단지를 같은 구의 다른 단지들 중앙값과 비교했습니다. 자기 자신을 포함한 중앙값과 비교하면 결과가 0으로 끌려갑니다 — 실제로 그 함정에 빠졌다가 고쳤습니다.

대단지 프리미엄은 실재합니다. 1500세대 이상이 같은 구 대비 +6.1%p이고 규모가 작아질수록 낮아집니다. 이 현장 499세대는 -2.2%p 구간입니다. 다만 가장 낮은 구간도 아닙니다 — 300세대 미만(-2.6%p)보다는 위입니다.

후보 지표를 한 틀에서 재면 — 단지 특성은 약합니다

앞에서 정비구역 거리·단지 규모·시공사를 따로 쟀습니다. 따로 재면 어느 것이 더 센지 비교할 수 없고, 우연히 큰 차이가 난 항목을 중요하다고 착각합니다. 후보를 모두 같은 방법으로 재서 순위상관 크기 순으로 줄을 세웠습니다.

어느 단지 특성도 5년 성과를 뚜렷하게 예측하지 못합니다. 규모와 정비구역 거리는 방향이 우연은 아니지만 설명력이 3~6%에 그칩니다. 나머지 94% 이상은 다른 데서 옵니다 — 지역이 그 대부분입니다(01장 지역별 비교).

유의성과 크기를 따로 판정했습니다. "유의하다"는 방향이 우연이 아니라는 뜻일 뿐 크다는 뜻이 아닙니다. 순위상관 0.25는 유의해도 설명력이 6%입니다. 둘을 섞으면 약한 신호를 근거로 쓰게 됩니다.

유의 경계는 표본에 따라 움직입니다. 표본 40개의 0.25는 우연이고 150개의 0.25는 우연이 아닙니다. 고정 임계값을 쓰지 않고 표본마다 경계를 다시 계산했습니다 (1.96/√(n−1)).

중간값 비교가 아니라 순위상관을 쓴 이유가 있습니다. 통계청 사업체 자료로 상위·하위 10개 구 중간값을 비교했을 때 격차가 9.8%p로 보였는데, 순위상관은 0.116이었습니다. 예외가 절반쯤 되면 중간값 격차는 남고 순위 관계는 사라집니다. 그 경험 뒤로 방향을 말할 때는 상관을 잽니다.

세 축 모두 상관이지 인과가 아닙니다. 표본도 15~53개로 얇습니다. 크기가 아니라 방향만 참고하십시오. 특히 1500세대 이상은 15개뿐이라 +6.1%p라는 크기를 그대로 믿을 수는 없습니다. 세대수는 K-apt 의무관리 대상 단지만 담기므로 소규모 단지는 애초에 표본에서 빠집니다.

가격표에서 층마다 얼마씩 붙일지는 시행사가 정하는 값입니다. 그 배분이 시장과 맞는지를 실거래로 검증했습니다. 층 프리미엄을 그냥 재면 '고층 단지가 좋은 동네에 있다'는 사실을 재게 되므로, 같은 단지·같은 면적 안에서만 비교해 단지 효과를 지웠습니다.

실거래 층 스프레드 +6.2%p, 이 현장 가격표 +8.1%p — 시장과 비슷한 폭으로 잡혀 있습니다. 특징은 1층 할인이 사실상 전부라는 점입니다. 10층 위로는 거의 평평해서 6~9층과 20층 이상이 0.3%p 차이입니다.

10년 뒤 팔 때 — 어느 타입이 어려운가

이 상품은 2038년에 전환하고 팔아야 하는 상품입니다. 그래서 매도 난이도가 실제 위험입니다. 인근 5개구 신축 실거래 5,983건을 면적대로 나눠 이 현장 구성비와 대조했습니다.

면적대별 시장 거래 비중 — 74타입이 빈 구간에 있습니다

막대 = 인근 5개구 신축 실거래 5,983건의 면적대별 비중. 오른쪽 = ○○○ 세대수. 거래가 ~45㎡·59㎡대·84㎡대 세 봉우리에 몰려 있고 그 사이가 비어 있습니다. ○○○ 74타입 52세대가 그 빈 구간(2.9%)에 있고, 84타입 28세대는 활발한 구간 (29.4%)에 있습니다.

세대수가 적은 타입이 위험한 것이 아닙니다. 시장이 그 면적을 거래하지 않는 것이 위험입니다. 84타입은 28세대뿐이지만 시장 거래의 29.4%가 그 면적이라 팔기 쉽습니다. 반면 74타입 52세대는 시장 거래가 2.9%뿐입니다 — 59·84가 한국 아파트의 표준 면적이고 그 사이는 드뭅니다.

처음 짐작이 틀렸습니다. 28세대뿐인 84타입이 위험할 것이라 봤는데, 재보니 84㎡대는 시장에서 가장 활발히 거래되는 면적이었습니다. 세대수를 위험의 지표로 쓰면 정반대 결론이 납니다.

한계: 면적대별 재고는 알 수 없어 회전율을 낼 수 없습니다. 거래 건수 비중과 이 현장 구성비를 대조한 값이므로 상대 비교로만 읽어야 합니다. 인근 5개구 신축(2018년 이후) 2021년 이후 거래 기준입니다.

층 구간이 양쪽에서 다르게 나뉘어(가격표 26~29층 · 실거래 20층 이상) 행끼리는 비교할 수 없습니다. 스프레드 폭으로만 비교했습니다.

한계: 실거래 표본은 기존 단지이고 이 현장은 신축입니다. 신축은 조망·향에 따라 층 프리미엄이 더 벌어질 수 있습니다.

이 현장은 준공 전 상품입니다. 그런데 비교할 수 있는 자료는 대부분 이미 준공된 신축이라, 준공 전 상태가 시장에서 어떻게 값이 매겨지는지는 따로 재야 합니다. 국토부 분양권 전매 신고 자료를 서울 7개 자치구에서 수집해 같은 시군구·같은 기간·같은 면적대의 준공 5년 이내 신축과 견줬습니다.

"준공 전이라 할인된다"는 통념이 지역마다 뒤집힙니다. 신축이 이미 많은 마포·성북은 분양권이 10% 할인되고, 신축이 드문 강북·노원·중랑은 오히려 9~26% 웃돈이 붙습니다. 강북구는 109.1 — 준공 신축보다 9.1% 높게 거래됩니다.

바로 옆 미준공 단지 — 경쟁 물량과 가격

주택건설 인허가는 시도 단위로만 공개돼 강북구의 향후 공급을 볼 수 없습니다. 분양권 거래로 우회했습니다 — 분양권은 준공 전에만 거래되므로, 최근 분양권이 거래되는 단지는 아직 준공되지 않은 단지입니다. 2023년까지 거슬러 1,386건을 수집했습니다.

같은 준공 전 상품끼리 비교하면 이 현장이 ㎡당 5~13% 높습니다. 거래가 가장 두꺼운 한화포레나미아(22건) 1,297만원과 견주면 12.8% 차이입니다.

가격은 최근 6개월 거래만 썼습니다. 처음에는 전 기간을 평균했는데, 2023년 거래와 2026년 거래를 섞으면 그 사이 시장 변동이 단지 특성으로 둔갑합니다. 북서울자이 폴라리스는 최근 거래가 2건뿐이라 1,398만원을 그대로 믿기 어렵습니다 — 전체 38건 중 대부분이 2023~2024년 거래입니다.

이 비교는 06장의 결론과 방향이 다릅니다. 06장은 전환가를 이미 준공된 신축 시세와 견줘 낮다고 했고, 이 표는 준공 전 경쟁 물량과 견줘 높다고 합니다. 둘 다 사실이며 비교 대상이 다릅니다. 어느 쪽이 맞느냐가 아니라 2038년에는 이 단지들도 모두 준공된 신축이 된다는 점이 중요합니다 — 그때 이 현장은 10년차이고 위 단지들은 12~13년차입니다.

조심할 점 셋. 준공 시점이 다릅니다 — 위 단지들은 이 현장(2028년)보다 먼저 준공되며 분양권 가격은 더 이른 입주를 반영합니다. 시간 축이 다릅니다 — 분양권은 지금 내는 값이고 전환가는 2038년에 내는 확정가입니다. 면적 구성이 다릅니다 — 작은 면적이 ㎡당 비싸므로 차이의 일부는 구성 탓입니다.

인근 5개구 전체로는 활성 미준공 단지가 24곳입니다(동대문 9 · 성북 8 · 강북 5 · 노원 1 · 도봉 1). 분양권 자료에 세대수가 없어 단지 수만 셌습니다 — 없는 값을 추정으로 채우면 물량 규모를 지어내는 것이 됩니다.

한계: 강북구의 준공 신축 표본이 20건입니다. 비교 기준 자체가 얇아 109.1은 참고값입니다. 또 분양권 거래가에는 웃돈이 포함되지만 최초 분양가는 이 자료로 알 수 없어 분양가 대비 얼마가 붙었는지는 계산할 수 없습니다.

가격은 "얼마에 팔렸나"만 말합니다. 누가 샀는가는 다른 질문입니다. 실거래 자료에 중개사 사무소 소재 시군구가 들어 있어, 물건지 밖 중개사가 낀 거래를 셀 수 있습니다. 이미 저장해 둔 그때까지 저장된 원본 응답 1,831건을 다시 읽어 추가 수집 없이 그 시점의 44만 건 전체에 소급 적용했습니다(현재는 122만 건).

경전철 개통은 역세권 프리미엄을 만들지 못했습니다

"지하철이 생기면 오른다"는 말도 재봐야 하는 주장입니다. 마침 이 지역에 우이신설경전철이 2017년 9월 개통했고, 우리 자료는 2016년부터 있습니다. 개통 전과 지금을 비교하면 그 효과를 직접 잴 수 있습니다.

강북·성북에서 개통 전후 양쪽에 거래가 남은 단지 165개를 지오코딩하고, 우이신설선 11개 역까지의 최단거리를 계산해 구간별로 나눴습니다.

역세권 프리미엄이 관측되지 않습니다. 거리와 무관하게 이 지역 전체가 +86.7% 올랐고, 오히려 먼 쪽이 약간 높습니다. 경전철은 수송량과 도심 직결성이 간선 노선과 다르며, 동북선도 같은 경전철입니다. 그래서 이 분석은 동북선 개통을 상방 근거로 쓰지 않았습니다.

한계: 우이신설선은 개통보다 훨씬 앞서 착공했으므로 2016년 가격에 이미 개통 기대가 반영돼 있었을 수 있습니다. 이 측정은 개통 시점 이후의 추가 효과를 잰 것이며, 착공 이전부터의 전체 효과는 자료 기간이 닿지 않아 재지 못했습니다. 다만 동북선 역시 이미 착공 단계이므로, 지금 시점에서 기대할 수 있는 추가 효과를 묻는 데는 이 측정이 맞는 답입니다.

한계: 변화폭 +2.4%p는 약한 신호입니다(3%p 미만). 방향만 참고하고 단독 근거로 쓰지 않습니다. 또 중개사 소재지는 매수자 거주지가 아닙니다 — 외지 중개사를 낀 지역 주민의 거래도 섞이므로 외지인 매수 비율의 근사치입니다.

• API 응답 원본 바이트를 그대로 저장하고 해시를 기록합니다. 해석 방식이 바뀌어도 같은 원본으로 다시 계산할 수 있습니다.
• 값을 임의로 채우지 않습니다. 금액·날짜를 읽지 못하면 0으로 채우지 않고 거절 목록에 사유와 함께 남깁니다.
• 해제거래 54,544건은 삭제하지 않고 표시만 해 보존하며, 통계 제외 건수를 항상 함께 보고합니다.
• 현장 자료를 넣으면 수집부터 리포트까지 자동 진행되며, 이미 수집한 기간은 건너뛰므로 재실행 비용이 낮습니다. 새 자료가 추가되면 같은 규칙으로 판단이 갱신됩니다 — 분기마다 최신 실거래로 다시 낼 수 있다는 뜻입니다.

이 현장 자료의 출처. 입주예정일은 소개자료의 인근 단지 비교표에서 다른 현장 값을 읽을 위험이 있어 판단보류로 처리한 뒤 담당자 확정값(2028년 9월)을 적용했습니다. 자동 추출이 애매한 값은 사람이 확정하기 전까지 비워 둡니다.

수치를 나열하는 것과 "그래서 이렇다"고 말하는 것은 다릅니다. 이 분석에서 문장이 되려면 아래 네 조건을 통과해야 합니다. 07장의 상승 국면 판단도 같은 규칙을 지나온 것입니다 — 지지 근거 5개, 반대근거 2개를 함께 냈습니다.

• 독립 근거 2개 이상 — 같은 출처의 두 수치는 1개로 셉니다.
• 반대근거를 반드시 함께 출력합니다.
• 상반된 주장이 동시에 성립하면 둘 다 보류합니다.
• 보류된 주장은 재검토 조건과 함께 남아, 자료가 늘면 자동으로 다시 판단됩니다.